Case de sucesso: Edifício Residencial Sette Batel Tower com assinatura da BFS Engenharia no desenvolvimento dos projetos complementares

Case de Sucesso: Edifício Residencial Sette Batel Tower com assinatura da BFS Engenharia no desenvolvimento dos projetos complementares

Localizado na Avenida Sete de Setembro, no bairro Batel, em Curitiba, o Sette Batel Tower, da Bicalho Empreendimentos, reúne 525 unidades privativas e espaços comerciais e de convivência. Com aproximadamente 110 metros de altura e 24.091,72 m² de área construída, a torre contempla dois subsolos, térreo, pavimento destinado a restaurantes, 32 pavimentos de studios e níveis técnicos superiores.

A geometria semelhante à de um triângulo, os recuos e a volumetria escalonada trouxeram desafios para a continuidade das instalações. Enquanto os pavimentos inferiores concentram até 34 studios, o 32º pavimento possui três unidades. Essas mudanças exigiram desvios de prumadas e adaptações nos percursos das redes, em espaços compartilhados por tubulações, eletrocalhas, dutos e equipamentos. Sem uma definição coordenada, as instalações poderiam interferir na estrutura, comprometer o pé-direito ou dificultar a manutenção.

Soluções em projetos de instalações com assinatura da BFS Engenharia:

A BFS Engenharia desenvolveu os projetos elétricos, incluindo entrada de energia e grupo gerador; comunicação e SPDA; instalações hidrossanitárias, aproveitamento de águas pluviais e drenagem; prevenção contra incêndio e sprinklers; climatização, exaustão, ventilação mecânica e pressurização de escadas; além do projeto de furações. A atuação também contemplou as tramitações de aprovação junto à Copel, à Sanepar e ao Corpo de Bombeiros.



O desenvolvimento integrado, apoiado pela metodologia BIM, orientou as decisões para conciliar as necessidades das instalações com a arquitetura, a estrutura e as condições de execução. A seguir, detalhamos as soluções desenvolvidas pela BFS Engenharia:

Projeto Elétrico:

A concentração de cargas residenciais, comerciais e de equipamentos prediais exigiu uma distribuição elétrica compatível com as demandas de cada setor e com os requisitos da Copel. Além do dimensionamento, era necessário organizar os percursos para evitar conflitos nos espaços técnicos e adequações posteriores na obra.

Uma das decisões centrais foi prever infraestruturas independentes para as redes de energia medida e não medida. Isso permite que cada unidade seja faturada diretamente pela concessionária pelo seu próprio consumo, em vez de depender de rateio para despesas que nem sempre são comuns a todos os moradores, reduzindo uma fonte recorrente de divergência em assembleias de condomínio. A distribuição dos circuitos foi coordenada com os shafts e as áreas técnicas, evitando que a instalação elétrica dispute espaço com as demais redes prediais dentro do mesmo shaft, um dos conflitos mais comuns quando essa coordenação não é feita ainda em projeto, enquanto o projeto de aterramento complementou as medidas de proteção das instalações. Isso protege tanto os equipamentos quanto as pessoas contra contatos indiretos e surtos elétricos.

O grupo gerador foi integrado às cargas essenciais, prevendo a continuidade de funções de segurança e operação durante interrupções no fornecimento da concessionária. Para o empreendimento, essa organização facilita a execução, a identificação dos circuitos e as intervenções de manutenção.

Projeto de Comunicação:

O projeto de comunicação precisou atender à quantidade de unidades e às necessidades de ambientes como wine bar, market e coworking. A concentração de pontos exigiu uma infraestrutura organizada para evitar limitações na passagem dos cabos e dificuldades de acesso às redes.

A distribuição foi estruturada a partir do Distribuidor Geral de Comunicação, instalado na portaria do térreo, com encaminhamento aos distribuidores dos pavimentos e aos quadros das unidades. Centralizar a entrada dos serviços num único Distribuidor Geral, na portaria, simplifica o acesso das operadoras e da equipe de manutenção sempre que é preciso fazer uma intervenção, em vez de exigir a localização de pontos espalhados pelo edifício.

Foram contemplados os sistemas de dados, telefonia, televisão, interfonia e alarme. Nos pavimentos de studios, a interfonia recebeu previsão de gerenciamento por andar. 

A setorização facilita a identificação dos pontos e as intervenções futuras, enquanto a definição prévia dos percursos reduz conflitos com outras instalações. A infraestrutura também foi preparada para receber os serviços das operadoras conforme as necessidades das unidades e da administração condominial.

Projeto de Hidrossanitário:

A altura da torre tornou o controle das pressões um dos principais desafios do abastecimento. Pressões insuficientes poderiam prejudicar o atendimento aos pavimentos, enquanto valores excessivos aumentariam o risco de vazamentos e desgaste dos componentes. Um controle de pressão bem calibrado mantém o padrão de abastecimento do térreo à cobertura, sem que o pavimento mais alto sofra com pressão insuficiente nem o mais baixo sofra com excesso. Isso evita manutenção corretiva recorrente e desgaste prematuro de válvulas e registros ao longo da vida útil do edifício.

O dimensionamento considerou separadamente as demandas residenciais e comerciais, com reservatórios inferiores e superiores, bombas de recalque e controle das pressões na distribuição. Essa separação evita que o pico de consumo de uma área comercial no térreo interfira no abastecimento dos apartamentos, permitindo que cada uso (residencial ou comercial) seja dimensionado pela sua própria curva de demanda, sem superdimensionar um sistema único para atender aos dois. A divisão do reservatório superior em duas células oferece maior flexibilidade para limpeza e manutenção. Na prática, isso permite fazer a limpeza periódica do reservatório superior, obrigatória por norma, em uma célula de cada vez, sem interromper o abastecimento do prédio nem depender de aviso prévio aos moradores ou de um horário programado de corte de água.

Para a água quente, foi previsto um sistema central de alta pressão com cinco boilers de 2.000 litros, totalizando 10 mil litros de armazenamento, e nove aquecedores de passagem. A pressurização com inversor de frequência permite ajustar o funcionamento à demanda e contribuir para a estabilidade do abastecimento. Para os moradores, isso significa água quente com pressão estável em qualquer horário, inclusive nos picos da manhã e do início da noite, quando a maior parte dos apartamentos usa o chuveiro ao mesmo tempo, sem a queda de pressão característica de sistemas dimensionados apenas pela média de consumo. Para o empreendimento, o inversor de frequência ajusta a rotação das bombas à demanda de cada momento, em vez de operar sempre na capacidade máxima, o que reduz o consumo de energia das bombas em relação a um sistema de vazão fixa.

Outro ponto crítico foi a organização dos desvios das prumadas no pavimento imediatamente abaixo dos studios. Para aproveitar o espaço nos forros, as redes pluviais foram posicionadas nas regiões mais externas, e as de esgoto seguiram por trajetos internos. Nos desvios de esgoto, foram especificadas tubulações voltadas à redução dos ruídos de escoamento, considerando também o conforto dos usuários. Esse cuidado evita um dos incômodos mais comuns em edifícios com studios compactos: o ruído de escoamento vindo do forro dos apartamentos logo abaixo das prumadas, justamente onde a proximidade entre unidades torna esse tipo de ruído mais perceptível.

A gestão das águas pluviais combinou aproveitamento e contenção. A água da cobertura foi direcionada ao reservatório para usos não potáveis, enquanto as águas das sacadas e áreas comuns foram encaminhadas à bacia de contenção de cheias. Para o empreendimento, aproveitar a água da cobertura em usos não potáveis, como irrigação e limpeza de áreas comuns, reduz o consumo de água tratada da concessionária, com impacto direto no custo de condomínio ao longo da operação do edifício. Com volume calculado de 29,76 m³, essa estrutura foi prevista para armazenar temporariamente parte da chuva e controlar sua liberação na rede pública.

Projeto de Prevenção Contra Incêndio e Sprinklers:

A diversidade de ocupações e a geometria dos pavimentos exigiram uma análise específica da distribuição dos equipamentos de combate a incêndio e das condições de saída. O desafio era preservar a cobertura dos sistemas e os percursos de fuga, mesmo com a concentração de instalações nos forros e nas áreas técnicas.

Foram previstos 65 hidrantes, posicionados conforme os percursos e a configuração de cada pavimento. Os sprinklers foram dimensionados por cálculo hidráulico, considerando as classificações de risco dos ambientes residenciais, estacionamentos, lojas e restaurantes. Sua distribuição foi coordenada com estrutura, forros, luminárias e climatização para evitar obstruções à descarga de água.

A bomba de incêndio recebeu previsão de alimentação elétrica independente do consumo geral e suporte pelo grupo gerador. O projeto também contemplou reserva técnica de água, hidrante de recalque acessível ao Corpo de Bombeiros, escada pressurizada, sinalização e iluminação de emergência.

Essas medidas articulam o primeiro combate, a atuação das equipes de emergência e a saída dos ocupantes. Os procedimentos previstos de testes, comissionamento e manutenção complementam o projeto, orientando a verificação e a conservação dos sistemas.

Projeto de Climatização e Exaustão:

A climatização exigiu conciliar as demandas dos ambientes com os espaços disponíveis para equipamentos, linhas frigoríferas e drenos. O posicionamento das condensadoras precisava considerar ventilação e acesso para manutenção, evitando soluções que comprometessem o desempenho ou dificultassem intervenções futuras.

Foram adotados sistemas split e multi-split, com evaporadoras dos tipos hi-wall e cassete, conforme a configuração dos espaços. As condensadoras foram previstas em áreas técnicas, e os percursos das redes foram coordenados com as demais instalações. O projeto incluiu isolamento térmico das tubulações e apoios antivibratórios.

Como as linhas frigoríferas serão instaladas antes dos equipamentos, foram definidos procedimentos de pressurização e verificação de estanqueidade durante a obra. Essa previsão permite identificar vazamentos antes da conclusão dos acabamentos, reduzindo o impacto de eventuais correções.

A exaustão mecânica dos banheiros complementa o sistema, com dutos e grelhas posicionados em conjunto com a arquitetura para retirar umidade e odores e contribuir para a conservação dos ambientes.

Metodologia BIM aplicada às decisões de engenharia

Os projetos foram desenvolvidos em BIM 3D, com nível de desenvolvimento LOD 300. Nas reuniões internas de compatibilização da BFS Engenharia, com as equipes de diferentes disciplinas, os modelos apoiaram a análise conjunta dos espaços mais disputados, especialmente shafts, forros e áreas técnicas.

Periodicamente, eram gerados arquivos de verificação de interferências, ou clash detection. Cruzamentos entre tubulações, eletrocalhas, dutos e elementos estruturais eram encaminhados aos projetistas para avaliação e ajuste. A coordenação também abrangia as passagens previstas no projeto de furações.

A visualização tridimensional permitiu analisar cotas, declividades, dimensões dos equipamentos e espaços de acesso. No caso dos desvios abaixo dos studios, esses recursos apoiaram a definição da posição relativa das redes e de seus percursos dentro do espaço disponível. As decisões dependeram da avaliação dos projetistas sobre desempenho, execução e manutenção de cada sistema.

O modelo também possibilitou a extração de quantitativos dos elementos modelados, oferecendo uma base mais assertiva para orçamento, planejamento e compras, conforme o detalhamento e a atualização das informações de projeto.

Integração que aproxima o projeto da execução

O case Sette Batel Tower evidencia como a integração entre disciplinas ajuda a transformar restrições arquitetônicas e construtivas em soluções executáveis. A análise conjunta das redes permitiu tratar conflitos ainda em projeto, reduzindo o risco de improvisações em obra, retrabalho e ocupação inadequada dos espaços técnicos.

As decisões também consideraram o funcionamento do empreendimento após a entrega: acesso para manutenção, estabilidade do abastecimento, continuidade dos sistemas essenciais, conforto e segurança. Dessa forma, a qualidade dos projetos complementares oferece suporte tanto à execução da obra quanto à operação futura da edificação.

O Sette Batel Tower integra um portfólio residencial em que já contabilizamos mais de 2 milhões de m² projetados em instalações, em diferentes regiões do Brasil. É essa experiência e expertise acumulada em edifícios residenciais verticais, cada um com sua própria peculiaridades e restrições, que permite antecipar possíveis problemas entre disciplinas ainda em projeto e propor soluções que prezam a segurança, a qualidade e a eficiência, evitando que apareçam só na obra, quando já são mais caras de corrigir.



Se o seu empreendimento residencial enfrenta desafios semelhantes, fale com um de nossos especialistas e entenda como a BFS Engenharia pode apoiar o seu projeto desde a fase de concepção.

Conteúdo desenvolvido por Mário Lábio de Neto, Projetista Hidrossanirário na BFS Engenharia.