Análise Técnica de Projetos de Engenharia em Empreendimento Residencial: oportunidades de otimização e redução de custos na obra

Análise Técnica de Projetos de Engenharia em Empreendimento Residencial: oportunidades de otimização e redução de custos na obra

O papel da análise técnica de projetos antes da obra

A qualidade dos projetos de engenharia é um dos fatores mais determinantes para o sucesso de um empreendimento imobiliário. Decisões tomadas ainda na fase de projeto influenciam diretamente aspectos fundamentais como custo da obra, facilidade de execução, desempenho dos sistemas prediais e custos de manutenção ao longo da vida útil da edificação.

Nesse contexto, a análise técnica de projetos de engenharia, frequentemente chamada de ATP (Análise Técnica de Projetos), torna-se uma etapa estratégica no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Esse processo consiste em revisar tecnicamente os projetos executivos antes do início da obra, identificando oportunidades de otimização de projetos de engenharia, racionalização de sistemas prediais e redução de custos de implantação, sempre respeitando as normas técnicas aplicáveis.

Além da redução direta de custos, a revisão técnica também contribui para:

• prevenção de problemas construtivos durante a execução;

• redução de patologias e custos de manutenção pós-obra;

• aumento da eficiência das instalações prediais.

Este artigo apresenta um exemplo prático de análise técnica de projetos aplicada a um empreendimento residencial, destacando oportunidades de melhoria em diferentes disciplinas de engenharia.

Sobre o empreendimento analisado

A análise técnica apresentada neste artigo foi realizada sobre o empreendimento com as seguintes características principais:

• Tipologia: edifício residencial multifamiliar

• Número de pavimentos: 35 pavimentos, sendo:

o Subsolo

o Térreo

o G1

o G2

o Pavimento de lazer

o 30 pavimentos tipo

• Área total construída: 10.674,63 m²

• Localização: Palmas – TO

Os projetos avaliados incluíram diversas disciplinas de engenharia, entre elas:

• instalações elétricas;

• entrada de energia e prumada elétrica;

• sistemas prediais e infraestrutura de telecomunicações;

• sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA)

A análise foi conduzida na fase de projeto executivo, etapa considerada ideal para identificar oportunidades de melhoria antes da execução da obra.

Análise técnica

A análise técnica deste empreendimento utilizou como base os seguintes componentes:

1.   análise detalhada das pranchas executivas das diferentes disciplinas

2.   verificação de conformidade com normas técnicas (ABNT e normas de concessionárias)

3.   análise de dimensionamentos e especificações técnicas

4.   identificação de soluções alternativas de engenharia

5.   estudo comparativo de custos entre as soluções

Esse processo permite não apenas identificar inconsistências técnicas, mas também avaliar impactos financeiros para a construtora e incorporadora e operacionais das soluções adotadas para o empreendimento.

A seguir são apresentados alguns dos principais pontos de melhoria identificados na análise técnica dos projetos.

Otimização do projeto de instalações elétricas

Desafio identificado

No projeto elétrico do empreendimento, os alimentadores destinados aos quadros das unidades utilizavam cabos com isolação EPR/XLPE 1 kV além de utilizarem condutores de proteção e condutores de neutro separadamente. Entretanto, todos esses cabos estavam previstos para instalação em canaletas e bandejas internas, sem trechos subterrâneos, condição que não exige isolação de 1 kV segundo a NBR 5410, além de não serem circuitos terminais, o que permite que utilizem condutores PEN (proteção + neutro).

Solução prevista no projeto

Como resumo da abordagem técnica para os alimentadores das unidades consumidoras podemos abordar os itens:

• cabos com isolação EPR/XLPE 1 kV

• condutor de proteção (PE) acompanhando todos os alimentadores

Que por consequência fez com que o projeto tivesse um aumento nos seguintes componentes:

• o número de cabos nas prumadas

• a ocupação física da infraestrutura elétrica

• o custo de materiais.

Solução alternativa proposta

A análise técnica indicou duas oportunidades de otimização:

1. Alteração da isolação dos cabos para PVC 750 V, plenamente adequado para instalações internas.

2. Uso de condutor PEN (proteção + neutro) nos alimentadores até o quadro da unidade, realizando a separação apenas no quadro do apartamento.

Resultados obtidos e redução de custos

A implementação dessas melhorias poderia gerar redução significativa da quantidade de cabos nas prumadas, menor ocupação das eletrocalhas e economia expressiva nos custos de material.

Foi obtido as seguintes reduções de custos:

• custo com cabos EPR/XLPE: R$ 1.220.792,24

• custo com cabos PVC + condutor PEN: R$ 832.395,04

Economia estimada:

• R$ 388.397,20

• 31,81% de redução de custos

Para o custo dos cabos foi utilizado como referência a fabricante Prysmian com valores de abril de 2024. Das linhas SUPERASTIC FLEX para cabos com isolação de PVC 750V e VOLTENAX para cabos com isolação XLPE 1 kV.

Tabela comparativa de custos

Entrada de energia e prumada elétrica

Desafio identificado

A solução original utilizava exclusivamente alimentadores por cabos para a prumada de energia, solução tradicional que pode demandar grande quantidade de cabos e infraestrutura vertical.

Solução prevista no projeto

Sistema de alimentação vertical baseado em cabos elétricos convencionais em que todo sistema de medidores fica posicionado de forma centralizada no térreo do empreendimento.

Solução alternativa proposta

Foi analisada a possibilidade de utilizar barramento blindado (Busway) para alimentação da prumada de medição em que os medidores ficam localizados nos pavimentos dos apartamentos e não de forma centralizada no térreo.

Essa tecnologia já é adotada por concessionárias brasileiras e permite:

• Maior organização da prumada

• Redução de infraestrutura

• Facilidade de manutenção

• Maior segurança operacional

Resultados da análise

O estudo considerou:

• 15 centros de medição

• 169 metros de barramento blindado

• barramento 630 A em alumínio

Custo de implantação:

• R$ 482.139,09

Tabela comparativa de custos

Economia:

• R$ 428.911,54

• 35,13% de redução 



Se combinada com a substituição da isolação dos cabos para PVC, a economia pode chegar a:

• R$ 557.607,52

• 45,68% de redução de custos

Economia nos disjuntores dos centros de medição

Neste tópico apresentaremos justificativa suficiente para realizarmos um dimensionamento mais próximo da realidade da instalação para as correntes de curto-circuito presumidas.

Cada transformador que atenderá cada conjunto de medições será de 225 kVA e 300 kVA, portanto abaixo temos um resumo da Icc (corrente de curto-circuito), para o pior caso (300 kVA) no ponto do secundário do transformador.

Portanto uma corrente ligeiramente acima que 10 kA, que é a corrente sugerida para dispositivos de entrada de energia. Mas, no entanto, utilizamos do bom senso na instalação. Que é mais viável financeiramente substituir um disjuntor de 10 kA do que um disjuntor de 25 kA e/ou 32 kA.

Ordem de economia:

Economia percentual de 66,51%.

Sistemas prediais e infraestrutura de telecomunicações

A análise do projeto de sistemas e infraestrutura também identificou oportunidades relevantes de otimização que podem trazer redução de custos e organização nas instalações necessárias para o empreendimento:

Substituição de eletrodutos metálicos

O projeto original especificava eletrodutos de aço galvanizado. Foi proposta a substituição por eletrodutos de PVC rígido, quando não houver exigência específica do cliente.

Comparação de custos:

• eletrodutos metálicos: R$ 25.166,42

• eletrodutos PVC: R$ 4.350,77

Economia:

• R$ 20.815,65

• 82,7% de redução de custo 

Além da economia direta, essa solução reduz:

• tempo de instalação

• custo de mão de obra

• complexidade de execução.

Otimização da rede de CFTV

Outro ponto analisado foi a topologia do sistema de CFTV. O projeto original centralizava todo o cabeamento no rack principal.

A solução proposta consiste em instalar:

• switches ou powerbaluns nos shafts técnicos

Com esta solução técnica, foi estimada a redução de:

• 4.288 metros de cabo de rede



Economia estimada:

• R$ 16.423,04

Otimização de projetos de SPDA: Como reduzir custos e aumentar a eficiência das instalações

Os projetos de Sistemas de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA) possuem papel fundamental na segurança das edificações, protegendo estruturas, equipamentos e usuários contra os efeitos das descargas atmosféricas. No entanto, é comum observar soluções superdimensionadas ou pouco integradas à estrutura da edificação, o que resulta em custos elevados e, muitas vezes, em sistemas menos eficientes.



A análise técnica de projetos recentes evidência que há oportunidades relevantes de otimização, capazes de reduzir significativamente o consumo de materiais, simplificar a execução e, ao mesmo tempo, melhorar o desempenho do sistema.

Integração do SPDA com a estrutura da edificação

Uma das principais estratégias de otimização consiste em utilizar as ferragens da estrutura de concreto armado como parte ativa do sistema de SPDA. Essa abordagem permite transformar elementos já existentes — como pilares, vigas e fundações — em condutores naturais.

Além de reduzir drasticamente a necessidade de materiais adicionais, essa solução proporciona um melhor desempenho elétrico, pois aumenta a capacidade de dissipação da corrente da descarga atmosférica ao longo da estrutura. Como resultado, obtém-se um sistema mais eficiente, seguro e economicamente viável. 

Fundação como eletrodo de aterramento

Outro ponto crítico identificado é a utilização de anéis de cobre enterrados como solução principal de aterramento. Embora funcional, essa estratégia limita a área de dissipação à projeção da torre, o que nem sempre é ideal.

A utilização das ferragens da fundação como eletrodo de aterramento apresenta uma solução mais abrangente e eficiente, permitindo que toda a área do embasamento contribua para a dissipação das correntes. Essa abordagem também melhora o controle das tensões de passo e toque e integra o sistema de SPDA às demais instalações elétricas da edificação, conforme preconizado pelas normas técnicas. 

Substituição de descidas convencionais por armaduras estruturais

Nos projetos analisados, foi observada a utilização de barras de aço galvanizado como condutores de descida. Embora tecnicamente válida, essa solução pode ser amplamente otimizada.

A substituição dessas descidas por ferragens dos pilares permite eliminar grande parte dos condutores adicionais, mantendo apenas elementos complementares para interligações específicas. Para garantir a eficiência elétrica, é fundamental assegurar a continuidade das armaduras, com conexões adequadas entre barras e regiões de traspasse corretamente executadas.

Em termos práticos, essa otimização pode representar reduções expressivas de material. Em um dos estudos analisados, estimou-se a eliminação de aproximadamente 864 metros de barras de aço, resultando em uma economia superior a R$ 11 mil apenas em materiais. 

Racionalização dos anéis de cintamento e captação lateral

Outro aspecto relevante refere-se ao uso excessivo de anéis de cintamento externos ao longo da edificação. Em muitos casos, esses elementos são utilizados tanto para interligação das descidas quanto para captação lateral, sem uma análise criteriosa da real necessidade.

A interligação das descidas pode ser realizada de forma mais eficiente através das ferragens das lajes, reduzindo ou eliminando a necessidade de anéis externos. Já a captação lateral deve seguir os critérios normativos, sendo aplicada principalmente em edificações mais altas e posicionada em níveis estratégicos.

A revisão desses elementos permite simplificar o projeto, reduzir materiais e facilitar a execução, sem comprometer a eficiência do sistema.

Equipotencialização: Foco em segurança e desempenho

Além das otimizações voltadas à redução de custos, a análise também evidenciou pontos críticos relacionados à segurança, especialmente no que diz respeito à equipotencialização.

A ausência de barramentos de equipotencialização ao longo da edificação, bem como a ligação direta de elementos metálicos às descidas, pode aumentar o risco de danos a equipamentos devido a surtos elétricos.

A solução recomendada é a implementação de barramentos de equipotencialização local (BEL) ao longo dos pavimentos, garantindo que todas as conexões sejam realizadas de forma adequada e segura. Embora essa medida não represente redução de custos diretos, ela é essencial para a confiabilidade do sistema e para a prevenção de prejuízos futuros.

Conclusão

O estudo apresentado neste artigo reforça que a análise técnica de projetos de engenharia e a revisão técnica de projetos devem ser tratadas como etapas estratégicas do empreendimento, e não como uma checagem secundária antes da execução. Quando a análise de projetos antes da obra é conduzida com profundidade, considerando normas, dimensionamentos, custos, desempenho e se a solução é executável, a engenharia passa a atuar de forma mais racional sobre os projetos complementares, promovendo otimização dos projetos de engenharia, compatibilização de projetos, maior qualidade de projetos de engenharia e efetiva redução de custos na obra. No caso analisado, a otimização do projeto elétrico demonstrou ganhos expressivos, com economia estimada de 31,81% na revisão dos alimentadores e potencial de até 45,68% quando combinada à solução de barramento blindado, evidenciando de forma prática como reduzir custos na obra sem perder desempenho técnico.

Além disso, os resultados mostram que decisões bem fundamentadas sobre sistemas prediais e integração entre sistemas de engenharia repercutem diretamente na execução, na manutenção e na confiabilidade do edifício. A substituição de eletrodutos metálicos por PVC, a racionalização da rede de CFTV e o redimensionamento mais aderente dos dispositivos de proteção confirmam que a revisão de projetos antes da obra pode eliminar excessos, simplificar a instalação e elevar a eficiência de instalações 

prediais. Da mesma forma, a revisão de sistema de SPDA, precisa ser encarada com visão sistêmica, buscando não apenas conformidade normativa, mas também soluções construtivas mais integradas, seguras e economicamente viáveis.

O estudo do SPDA também deixa claro que a integração das ferragens estruturais, da fundação e das descidas à concepção do sistema representa um caminho técnico consistente para reduzir materiais, simplificar a execução e elevar o desempenho global da edificação.



Em outras palavras, a boa engenharia não está em adicionar mais elementos ao projeto, mas em projetar melhor, com maior inteligência técnica, visão interdisciplinar e compromisso com o ciclo completo da obra. Para engenheiros da construção civil que estão à frente do planejamento dos empreendimentos, fica a mensagem central: investir em análise técnica de projetos de engenharia, revisão técnica de projetos e compatibilização de projetos antes do início da obra é uma das decisões mais eficazes para transformar custo em valor agregado, risco em previsibilidade operacional e projeto em resultado para o seu negócio.

Conteúdo desenvolvido por Eduardo Rocha, Analista de Contrato Pleno na BFS Engenharia.